レオパレス２１の界壁無しの建築基準法違反
出典：テレビ東京
２０１８年５月、レオペレスの賃貸物件で、界壁の施工について、「無い」「不十分」の物件があったという事件がありました。
レオパレスはこれを施工不良、建築基準法違反として、謝罪しています。
全国でも２６００棟越えが予測されており、レオパレスにとっては会社の命運を左右する大問題と言えるでしょう。
この施行不良の今後の対応について、以下のように述べています。
今後の対応及びスケジュール
当社施工物件(アパート)総数37,853棟について、順次調査を進めてまいります。調査につきましては、外部機関にも協力を仰ぎ、2019年6月迄に全棟調査の完了を目指してまいります。また、調査により問題が確認されたものについては、順次補修工事を行い、2019年10月の工事完了を目指してまいります。
出典：レオパレス
これを読むと、２０１９年６月までに調査を終え、２０１９年１０月の工事完了を目指すと発表しています。
２０１８年６月から調査に取り掛かり、１年間を要するという見込みです。
そして、補修はたった４カ月で終わらせるということです。
不安をあおるわけではありませんが、調査に１年は掛かりすぎではないでしょうか。
深⼭英世代表取締役を筆頭とした「界壁施⼯不備問題緊急対策本部」を立ち上げたということです。
こちらがレオパレスが６月２０日に更新したプレスリリースです。
しかし、詳しい調査チームの体制（各都道府県ごとの調査チームの人数、工程）は公表されていません。
この「１年」という長期間の内訳を示していただきたいところです。
「当社施工物件における界壁工事の不備について」の一部訂正について
２０１８年５月２９日のプレスリリースで、「当社施工物件における界壁工事の不備について」というタイトルで、不備の状況と調査状況について述べています。
この中で、対象となる物件について記述に誤りがありました。
以下のように、正誤がしめされていたので転載させていただきます。
上が【誤】、下が【正】になります。
【誤】 （ア） 建築基準法に違反の疑いのある施工物件についてのご報告
１. 確認された施工物件
今回確認された施工物件は、鉄骨ブレース工法及び木造軸組み工法の物件であり、小屋裏の界壁※１施工が必要でありながら、界壁を施工していないか、または施工が不十分であるものが発見されました。当社として、建築基準法※２に違反の疑いがある物件と考えております。※1 界壁とは、共同住宅の各住戸間の壁をいい、遮音性能を有するもので、かつ、延焼防止のための準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならないもの。
※2 建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項出典：レオパレス
【正】 （ア） 建築基準法に違反の疑いのある施工物件についてのご報告
１. 確認された施工物件
今回確認された施工物件は、鉄骨ブレース工法及び木造軸組み工法の物件であり、界壁(小屋裏及び天井裏)※１施工が必要でありながら、界壁を施工していないか、または施工が不十分であるものが発見されました。当社として、建築基準法※２に違反の疑いがある物件と考えております。※1 界壁とは、長屋又は共同住宅の各住戸間の壁をいい、遮音性能を有するもので、かつ、延焼防止のための準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならないもの。
※2 建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項出典：レオパレス
異なる点を抜きだすと、この２点ということになります。
- （誤）小屋裏の界壁
→（正）界壁(小屋裏及び天井裏) - （誤）界壁とは、共同住宅の各住戸間の壁
→（正）界壁とは、長屋又は共同住宅の各住戸間の壁
一見すると、「ふーん」と読み飛ばしてしまいそうですが、結構大事なことを書き漏らしていたんじゃないかなと思ってます。
１番の正誤では、界壁の範囲を広げ、小屋根だけではなく、天井裏も対象となっています。
これは２番の正誤で意味がわかります。
２番の正誤では、共同住宅のみと言っていたものを、「長屋」に対象を広げています。
さて、この「長屋」とは何のことを言っているのでしょうか？
戦後から昭和に掛けてあったいわゆる軒を連ねた平屋のことでしょうか？
ここでは違うでしょうね。
ここではタウンハウス、及びテラスハウスのことを指していると思います。
長屋、タウンハウス、テラスハウスについては下記を参考にしてください。
長屋とは
集合住宅の一形態である。もっぱら1階建て(近年は2階以上もある)で、この呼称では日本のものを指す事が多い。
（中略）
現代においても長屋は、「一戸建て感覚をもつ土地に接した親しみやすい」低層集合住宅を求める動きに応じて、1970年代後半から地価が高騰する1980年代後半まで、鉄筋コンクリート造の「タウンハウス」として数多く建設された。出典：Wikipedia
タウンハウスとは
集合住宅の2種類のひとつである。建築法規では、一般のマンションは共同住宅、タウンハウスは長屋と称される。
国土交通省の建築動態統計調査では、長屋とは「2つ以上の住宅を1棟に建て連ねたもので、各住宅が壁を共通にし、それぞれ別々に外部への出入口を有しているもの。「テラスハウス」と呼ばれる住宅もここに含まれる」としている。
出典：Wikipedia
つまり、現代に建築された長屋とは「タウンハウス」や「テラスハウス」ということになります。
レオパレスが開示している施行不良物件は「１９９６年～２０００年に施行したアパート」が対象としているので、昭和の平屋のことではないことはこれで明らかですね。
ではテラスハウスとはどんなものかイメージが沸きますか？
このような物件です。
出典：アットホーム
こちらは英国のテラスハウスです。
海外の映画などではよく見かけますよね。
日本でもこうした物件は郊外などに多く見られます。
「テラスハウス」というバラエティ番組で人気になり、そのおしゃれ感から２０代～３０代の社会人を中心に居住希望者が増えました。
まるで一軒家のようにみえて、扉がいくつも付いている。
実は内部では壁で仕切られていて、１階から上階までを階段で占有でき、戸建てと同じように使用することができます。
共同住宅とタウンハウス（テラスハウス）の界壁の違い
出典：ニッショー
共同住宅（一般的なアパート）は、普通は「天井裏」が使えません。
小屋裏、天井裏、屋根裏を同じものとして説明している場合もありますが、今回レオパレスの表記では異なっていることを指しています。
この場合の「小屋裏」は、一般的なアパートの屋根と居住空間の間のすき間のことを指しています。
ここはひとが出入りすることを想定していません。
そして、「天井裏」とは、主にタウンハウス、テラスハウスが持っている屋根裏空間のことを指しています。
ここは屋根裏として空間が広がっており、居住者が使用できるようになっている場合があります。
上記の画像はあるタウンハウスの屋根裏部屋です。
これをみてもらうと初めてピンとくる方もいらっしゃるのでは？
屋根裏部屋の界壁については、小屋裏の界壁とは言わないため、今回分けで記載をしたものと思われます。
今回の訂正に感じる疑問
はじめのプレスリリースでは「小屋裏の界壁」とのみ説明をしていました。
タウンハウス、テラスハウスに住むひとは「うちは関係なさそう」と思ってしまったひともいそうですよね。
それなのに、Webページのプレスでしれっと告知しているだけというのは、どうなのでしょうか？
後で「実はお宅も対象です」と知った時の失望は大きそうです。
マスメディアではこのことに一切触れません。
マスメディアがこのことに触れないのは、「もうネタとして終わっている」からです。
鮮度が落ちているからです。
今後レオパレスの調査状況について、逐一触れるようなマスメディアは減っていくような気がします。
それでいいのでしょうか？
レオパレスが待っていた「ほとぼりが冷めた状況」ではいけないのではないでしょうか？
まとめ
画像はレオパレスの株価推移です。
２０１８年５月から急落を続けていることがわかります。
これを「買い」とみるひとも多いですね。
投資としてみることはまた別問題なので、それはひとまず置いておきましょう。
今回の問題にどう対応するかは、レオパレスの企業姿勢が問われています。
代表取締役を筆頭に対策チームを立ち上げても、１年かかる調査期間の内訳を提示せず、その間に火災や大地震があったら、どうするのでしょうか？
天井裏を伝って隣の部屋（隣家）へ燃え移れば、大きな被害に繋がります。
その可能性のある物件が少なくみても２０００棟はあるということですよ。
前回の記事でも書きましたが、「軽微」という言葉で安心感を醸し出さず、平身低頭で謝罪し、１年と言わず、もっと工期を短く進めていく努力をすべきです。
例えばある市のレベルの広域で物件調査をするための担当が、数人で回しているだけだとしたら、それは遅々として進まないはずです。
対象エリアを細分化し、１日何人で調査を進めていけば、何日で終わるという詳細な工程は持っているはずです。
優先度を上げ、人員が足りないなら人員を増やすべきです。
その人員の数と対応する工程をきちんと提示すべきです。
BuzFixはこの問題について、今後も追っていきます。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
関連記事を紹介させていただきます。
レオパレス２１はまさに倒産の危機に直面。深山社長は界壁問題が「コスト削減」「手抜き」だったことを認めた。株価の下落が止まらない。
レオパレスが6年ぶり赤字転落。界壁無し問題の補修費が響く。防火の他に壁ドンが無くなるか？エアコンの3時間で自動停止する問題も響き株価が心配。
LRQA（品質管理の認証機関大手）が不正発覚。ISO9001やJISQ9100の信頼性が損なわれたことは大きな問題。レオパレスの認定の疑義にも繋がる。
レオパレスが建築基準法違反発覚！遮音・防火の界壁が無い？３万棟超を調査。一括借り上げ（サブリース）の解約強要もあり評判悪いけど株価はどうなる？
レオパレス２１倒産の危機。界壁無しの建築基準法違反は２６００棟が対象、２０億円以上の補修費か。ISO９００１は妥当だったのか？株価は下落する一方。
レオパレス界壁無し問題の調査進捗を確認したら工期が３年半なんだが大丈夫か？建築基準法違反で倒産を恐れる株主総会で資料未提出の大荒れ。
